澳大利亚别墅多少钱

文／黎珏伶

众人皆知，澳洲风景优美，想象一下，住着海边的大洋房，吹着海风晒晒太阳看看书，傍晚再遛一下可爱的小狗，这是多么美好的事情，但是，问题来了！房子你买到了吗？

在澳洲到底要不要买别墅？

唐 甜 甜

华语地区最大的澳洲主题音频平台

【FM甜甜圈】的创始人

唐甜甜，作家，跨文化传播专家，品牌与公共关系管理专家，现居澳大利亚悉尼。她不仅是华语地区最大的澳洲主题音频平台【FM甜甜圈】的创始人，还是《甜甜圈在澳洲》系列节目出品人，澳洲唯一国粤语双频道24小时中文电台《2ac会客室》主持人，她的粉丝不仅在澳洲和中国，还包括世界各地，全球华人正通过她的《在澳洲》节目了解到澳洲移民、投资置业、留学、旅行等海外生活的方方面面。目前，FM甜甜圈有声平台收听人次已超过10,000,000+量级。

过去15年，她曾出任境内外多家知名媒体及上市公司品牌管理与公共关系之重要职务，著有2本热销书籍：《遇见，南美》《牵手，去美国》等，亦为《环球时报》、《世界》、《21世纪经济报道》等媒体专栏撰稿人。因其丰富的从业经验及长期在澳大利亚居住，唐甜甜熟知澳洲房地产市场，对澳洲房产投资有独到见解。

选择 公寓or别墅1. 投资澳洲房产，到底是买公寓还是买住宅？

答：因为别墅在中国属于稀缺资源，所以国内许多人都会有“别墅梦”，到澳洲买房首先想到的是买个别墅，但是我需要提醒大家的是，买了别墅后还要想想自己还需要做些什么，不要以为买了别墅后就可以高枕无忧了，因为澳洲的别墅需要定期清洁和维护，总体而言维护成本比公寓高出许多。所以有数据显示，现在在澳洲住公寓的人越来越多，越来越多年轻人选择放弃别墅而住进靠近工作区域的公寓。

下面我从几个方面比较一下澳洲的公寓和别墅。首先是位置。公寓通常在处于区域的市中心或者商圈的中心，周边聚集着商业、教育、金融、购物娱乐等，交通四通八达，所以更为受到单身白领或者留学生的青睐。如果想要投资公寓，尽量投资靠近CBD的地区，好租好卖，可投资也可自住。因为投资公寓的可负担能力高，操作比较简单，所以比较适合初到澳洲或者是初次投资澳洲地产的人。

对于澳洲本地人而言，则比较喜欢住在离市中心5-30公里的别墅，通常每个社区都规划好了，但生活便捷程度要比公寓差一些。如果投资别墅，距离市中心30公里左右、价位适中、区域相对好、以独立屋为主的低密度生活区会更好。通常我们在判断国外的独立屋是不是一个好房子时，会想到“树在房中和房在树中”这句话，两者有很大的差异，“房在树中”意味着周围的绿化好，所以价格也会更高。

其次，租金回报率方面，公寓的位置和配套决定了它的租金回报率会高于别墅。通常每年澳洲房产的租金收益是5%-6%，公寓的年涨幅大概是3.9%，但是别墅只有3.3%。因为澳洲租房人群主要是留学生、新移民和单身的白领，所以公寓的出租率比较高，远郊的别墅则因为面积较大，租金会低一点。所以如果投资别墅，建议尽量要考虑购置在知名学府附近、交通便利的房子，从而提高出租率。

另外，从房产增值方面来考虑，在过去的40年，澳洲公寓大概年增长率为6%-8%，别墅则是10%-12%。所以长线来看，别墅的投资升值空间更大，最重要的一个因素是地块升值。

推荐 城市or区域2. 首次海外投资，澳洲哪个城市更值得推荐？

答：在澳洲，房价最坚挺的城市是悉尼，而且悉尼的投资回报率和租赁回报率都非常高并且稳定，所以在悉尼的区域中心购房，基本上不会有错。

不过，悉尼的房价也要分区来说。总的来说，悉尼大概有600个区，以市中心为界分为东西南北四个区。东区和北区是相对比较好的区域。东区是传统的富人区，一般来说，企业股东、富商巨贾等都集中在东区，所以很多时候东区的房价可以说是用来仰望的。

北区是我们通常所说的中产阶级居住的地方，整个居住环境和消费层次都不错，所以一般年薪小几百万人民币的医生、律师、金融从业人员等都集中在这个地区。上北有很多房子非常好，而且工作机会也多，环境也很好。

至于西北区、西区和南区，其实我不是特别建议大家去购买和居住在这些区域。西区的房价便宜，生活费也便宜，一般是中东人、印度人和巴基斯坦人聚集的地方。南区则是一些很老的区域了，多是中东人或者难民居住在那里。

租金 以租抵贷3. 请问在悉尼买房能不能实现以租抵贷？

答：目前澳洲整体的租金回报率是挺好的，通常可以达到4%-5%。比如在悉尼的上北区，华人聚居的chastwood区，一般一套两居室的房子，周薪大概是700-900澳币。而买一套这样的房子，大概是120万澳币，所以这个租售比相对还是很划算的。

因此，很多留学生的父母如果有能力就会在澳洲买套房给孩子住，通常可以以房养贷、以租抵贷。

投资 打理房产4. 人在国内，在澳洲买房后，该怎么打理？

答：这个问题非常简单，澳洲的中介管理体系非常健全和有保障，你可以将房子委托给中介，那么中介公司会全年负责整套房子的出租以及对屋内的管理。将房子租出去后，中介通常每三个月会对你的房子进行一次检查，考量房子的整洁及保养程度，并且他是有权利拒绝不符合卫生及对房子保养很差的房客继续居住在这个房子里的。

另外，因为澳洲整个信用体系非常健全，想在澳洲租一套房子也是相对严格的，所以不需要担心出现“老赖”的情况。通常情况下新移民到澳洲会反应租不到好房子，这是因为他们没有澳洲的信用体系作为支撑，也没有澳洲银行出具的流水证明他们有持续稳定、可支付的租金。当一套房子有几个租客来竞争时，中介公司会对租客进行信用评估，通常具有信用体系、银行流水稳定且有支付能力的租客更容易租到房子。

贷款 购买房产5. 人在国内买澳洲房产可以贷款吗？

答：人在国内是可以购买澳洲房产的，只要是海外人士可以购买的物业类型，如新房、重新开发的住宅项目、空地等都可以。

不过，贷款这一块现在会比过去收紧一点点。因为在过去几年，华人贷款中介被查出违规操作，引起了澳洲监管局的重视，开始盘查各大银行的贷款文件造假情况，使得银行受到严格的监管，不得不收紧贷款。另外也跟中国的限制外汇流出有一定关系。所以对于没有永久居留权或纯海外投资者来说，现在还是能贷款，只是审查力度已经加大。目前澳洲的四大银行对海外贷款属于关闭状态，但是海外人士最重要的就是采用这个基金贷款方案。

海外人士如果想要申请基金贷款，非自雇人士需要提供雇主单位的雇主信、工资单和半年以内的工资进账流水，自雇人士除了提供上述资料外，还需要提供纳税单以及公司六个月的账户流水清单。

这是一些海外人士申请贷款需要提供的材料：

1. 护照

2. 身份证

3. 财务状况证明

4. 购房合同

5. FIRB出具的允许购房批准信

6. 国内银行带有公证翻译件的盖章账单（非常重要）

7. 国内的征信报告详细记录

不过，我需要特别提醒大家的是，并不是所有的物业都接受抵押，除非你的房屋状态良好。另外，雇主的公司要有一个网站，也就意味着资质必须要能够在工商注册系统上查询到；在查询时雇主的联系电话要能够有人接听，并且收入证明和被查询的联系电话保持一致，那么雇主才可以非常清晰地证明你的收入来源是合法的。

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